Федеральный закон 102 об ипотеке

Федеральный закон 102 об ипотеке

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

С изменениями и дополнениями от:

9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., 26 июня, 4 декабря 2007 г., 13 мая, 22, 30 декабря 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28 июня, 1 июля, 6 декабря 2011 г., 7 мая, 21 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля, 29, 31 декабря 2014 г., 6 апреля, 5 октября 2015 г., 23 июня, 3 июля 2016 г., 1, 26, 29 июля, 25 ноября, 5, 31 декабря 2017 г., 28 ноября 2018 г., 1 мая, 6 июня, 2 августа 2019 г.

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

ГАРАНТ:

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

О некоторых вопросах применения законодательства о залоге см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10

Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, См. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90

Президент Российской Федерации

В соответствии с Законом ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Предметом ипотеки могут быть земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Запрещена ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Кроме того, запрещена ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Устанавливается, что закладная является ценной бумагой. Закон вводит специальные нормы ипотеки жилых домов и квартир. Устанавливается, что договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев, когда собственником является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Также устанавливается, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Выселить жильцов можно, только если жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры; и проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже — до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания. Закон вводится в действие со дня его официального опубликования. Нормы Закона РФ "О залоге" с этого дня подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Настоящий Федеральный закон введен в действие со дня официального опубликования

Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 22 июля 1998 г. N 137, в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 261-ФЗ

Изменения вступают в силу с 2 августа 2019 г.

Федеральный закон от 6 июня 2019 г. N 138-ФЗ

Изменения вступают в силу с 18 июня 2019 г.

Федеральный закон от 1 мая 2019 г. N 76-ФЗ

Изменения вступают в силу с 31 июля 2019 г.

Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 451-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 октября 2019 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 486-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 февраля 2018 г.

Федеральный закон от 5 декабря 2017 г. N 378-ФЗ

Изменения вступают в силу с 24 июня 2018 г.

Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. N 328-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 ноября 2017 г., за исключением изменений, внесенных пунктами 6 — 12, 14 — 16, 22, 23, подпунктом "б" пункта 25 статьи 1 названного Федерального закона, вступающих в силу с 1 июля 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2019 г.

Федеральный закон от 26 июля 2017 г. N 212-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июня 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 23 июня 2016 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 5 октября 2015 г. N 286-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 6 апреля 2015 г. N 82-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2015 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. N 476-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 363-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2014 г.

Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 101-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2011 г.

Федеральный закон от 28 июня 2011 г. N 168-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 166-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и применяются к правоотношениям, возникшим с момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу названного Федерального закона

Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона

Читайте также:  Требования допог к автотранспорту перевозящему опасные грузы

Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2008 г.

Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2007 г.

Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2005 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Главным законодательным документом, определяющим условия предоставления ипотечных кредитов, является Федеральный закон об ипотеке №102 от 16.07.98г.

Он содержит основные понятия сделки, требования по ее оформлению и регистрации. Дается понятие последующей ипотеки, закладной, определены особенности ипотечного кредитования земельных участков.

Закон несколько раз претерпевал различные изменения и дополнения. Последняя редакция была выпущена 31.12.17 г., изменения, внесенные в Закон, будут введены в действие с 01.06.18 г. Они касаются наличия управляющего залогом.

Краткое описание закона и его глав

Действующая редакция закона состоит из 14 глав, 79 статей, в т. ч. которые на данный момент утратили силу.

Глава 1

Содержит в себе 7 статей, которые определяют основания возникновения ипотеки, какие требования она обеспечивает.

Ипотека является разновидностью залога, является комплексным обеспечительным средством т. к. обеспечивает обязательство целиком. Оформление сделки на льготных условиях, с применением программ государственной поддержки носит название «Социальная ипотека».

Законом установлено, что в ипотеку можно передавать земельные участки, недвижимое имущество, которое используется для бизнеса, жилые квартиры, дома и их части, прочие объекты недвижимости. К этой же категории имущества относят морские и воздушные суда, машиноместа.

Главы 2-4

Определены правила заключения договора, его содержание и особенности. Объясняется порядок регистрации договора об ипотеке.

Дается понятие закладной на недвижимость, что должно в ней содержаться в обязательном порядке, каким образом осуществляются права по ценной бумаге и реализация залогового права. Каким образом должна происходить регистрация владельцев.

Главы 5-6

Содержат сведения, в которых определяются способы обеспечения сохранности заложенного имущества, перехода прав на него третьим лицам.

Закон определяет, что залогодатель вправе пользоваться заложенным имуществом, получать с него прибыль в денежном или натуральном выражении. В его обязанности входит следить за состоянием недвижимости, производить ремонт по мере требования.

Ст. 31 устанавливает необходимость страхования предмета ипотеке за счет залогодателя:

Определено, что выгодоприобретателем по договору страхования является кредитор-залогодержатель.

Кредитор имеет право проверять залог как по документам, так и фактическое наличие. Данное право содержится в ст. 34 ФЗ.

Закон определяет, что залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество только с согласия кредитора, если была выдана закладная, то это право должно быть в ней отдельно оговорено. После передачи прав собственности третьему лицу, оно становится заемщиком по договору до полного погашения кредита и процентов. Это в первую очередь касается ситуаций, когда наследники вступают в права наследства на жилье, оформленное в ипотеку.

Главы 7-8

Даются понятия последующей ипотеки и уступки прав по ипотечному договору.

Последующая ипотека согласно Закону, представляет собой передачу прав на заложенное имущество по одному договору в обеспечение обязательств по другому договору. Закон не запрещает залогодержателю переуступить права по обеспеченному ипотекой обязательству третьим лицам. При оформлении закладной, сделка осуществляется в простой письменной форме, на документе ставится передаточная надпись.

Закладную можно заложить по договору ипотеки с правом передачи или без него.

Главы 9-10

Определяется, каким образом должно быть произведено взыскание заложенного имущества, в каких случаях оно производится, какие существуют основания для отказа взыскания. Как произвести взыскание в досудебном порядке. Содержатся правила реализации взысканного имущества через торги, по соглашению сторон.

Кредитор вправе наложить взыскание на заложенное имущество, если не выполняются условия кредитного договора, которое им обеспечивается, когда по отношению к должнику введена процедура банкротства.

Главы 11-13

Содержание глав затрагивает вопросы ипотеки при залоге определенной недвижимости: земельных участков, предприятий, зданий, нежилых сооружений, домов, квартир.

Земельный участок может быть передан в залог, т. к. он не ограничен в обороте. Можно передать в обеспечение права аренды земельного участка в пределах срока договора аренды. Нельзя закладывать участки, которые находятся в государственной, муниципальной собственности. На участке залогодатель вправе производить строительные работы, на которые будет распространена ипотека. Если на земельном участке построено сооружение за счет кредитных средств, после оформления его в собственность оно становится объектом залога.

Если участок находится в составе земель сельскохозяйственного назначения, обращение взыскания на него возможно только после сбора и реализации урожая, полученного с него.

При залоге нежилых предприятий в комплексе, права залогодержателя распространяются на все имущество, которое входит в его состав вместе с земельным участком. В состав заложенного имущества могут входить: здания, сооружения, производственные и складские цеха, производственные запасы, готовая продукция, нематериальные активы и т. д. Обращение взыскания возможно только по решению суда.

В качестве предмета залога жилья могут выступать квартиры в многоквартирном доме, строящиеся жилье, индивидуальные домовладения. Если собственником ипотечного жилья является несовершеннолетний ребенок, требуется согласие органов попечительства на сделку. Обращение взыскания на жилой дом или квартиру возможно в досудебном порядке или через суд. Реализация может производиться в форме аукциона или конкурса.

Глава 14

Содержит заключительные положения, определяет вступление в силу законодательного акта.

Последние редакции документа

В Закон ФЗ №102 за время его действия, 20 раз вносились изменения и дополнения. Только за 2017 года акт был переработан 6 раз.

4 последних изменения были произведены 31.12.17 года. Они коснулись следующего:

  1. Ст. 9.1 «Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой» дополнена п.2 подпунктом 5 в части требований ФЗ к кредитному договору (Редакция вступает в силу с 26.06.18 г.):
  2. Ст. 9.1 излагается в новой редакции.
  3. Введены множественные поправки по тексту Закона по статьям 10, 13, 14, 16,17,18, 22, 23, 25, 48, 49, 55.2.
  4. Введены поправки, касающиеся управляющего залогом. Каким образом производится регистрация сделки, как вносятся изменения в ЕГРН при заключении договора об управлении залогом до и после сделки.

Основные моменты при оформлении ипотеки. На что стоит обратить внимание

Заключение договора ипотеки является серьезным решением для заемщика и его семьи. Договор заключается сроком на длительный период, поэтому следует тщательно проанализировать собственный финансовый бюджет, попробовать спрогнозировать будущие доходы.

Главные риски сделки:

  1. Риск потерять работу, попасть в сложную жизненную ситуацию, наступления форс-мажорных обстоятельств.
  2. Потерять заложенное имущество, если не своевременно оплачивать долг.
  3. При возникновении просрочки кредиторы накладывают дополнительные штрафы и комиссии.
  4. Возможность пересмотра процента в сторону увеличения, которая предусматривается практически во всех кредитных договорах.
  5. При покупке квартиры на вторичном рынке существует риск утраты недвижимости с сохранением суммы долга.
Читайте также:  Основания для увольнения сотрудника овд

До обращения в банк надо выбрать валюту займа, его ориентировочную сумму, срок. Выбрать кредитора, собрать информацию о кредитных продуктах банка, отзывов клиентов.

Следует учитывать, что заемщик понесет дополнительные расходы при оформлении сделки: страхование, оценка, регистрация залога. Это повлечет за собой дополнительный рост полной стоимости жилья.

1 Документы на недвижимость

Для рассмотрения возможности ипотеки заемщик должен собрать пакет документов на имущество, предлагаемое в обеспечение по ссуде:

  • Свидетельство о регистрации права собственности (при наличии);
  • Выписка из ЕГРН, сроком не ранее 30 дней на день обращения в банк;
  • Документы-основания: свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, купли-продажи и т. д.;
  • Кадастровый, технический паспорт;
  • Справки об отсутствии обременений, выписка из домовой книги о наличии зарегистрированных лиц;
  • Свидетельство о браке, рождении детей;
  • Отчет об оценки рыночной стоимости имущества.

Некоторые кредиторы требует предоставления предварительного договора купли-продажи, при приобретении жилья на вторичном рынке.

2 Документы от банка

При оформлении сделки заемщик получает от банка следующие документы:

  1. Оригинал кредитного договора, в котором оговорены все условия сделки.
  2. График погашения задолженности.
  3. Договор залога недвижимости (Ипотечный договор), который предоставляется после регистрации сделки в Росреестре. В нем определены условия ипотеки, права и обязанности сторон, параметры заложенного имущества.

Соблюдается ли закон на практике?

Несоблюдение требования законодательства сторонами сделки может привести к ее ничтожности. Поэтому на практике требования Закона соблюдаются в обязательном порядке.

Однако ведутся постоянные споры, вытекающие из договора ипотеки, поэтому судами принимаются во снимание не только нормы ФЗ №102, но и требования ГК РФ, Земельного, Семейного и т. д. Кодексов.

При отчуждении заложенного имущества с нарушением правил, установленных 37 ст., кредитор вправе требовать досрочного погашения кредита или обращения взыскания на заложенное имущество.

Не стандартные случаи трактовки закона судом

Наибольшее количество споров связано с погашением задолженности по договору или обращением взыскания на заложенное имущество. Если банк подает иск на заемщика, он может подать встречный иск, о признании ипотечного договора недействительным ввиду несогласованности всех существенных условий договора.

Дополнительным основанием может быть несоответствие договора Закону – отсутствие согласия второй половины семьи на сделку, проведение сделки не в интересах несовершеннолетнего, если переданы права на распоряжение зданием без одновременного залога земельного участка, на котором оно расположено и т. д.

Договор залога может быть признан недействительным. Например, при оформлении нецелевого займа под залог квартиры, договор ипотеки может быть признан ничтожным, если это единственное жилье заемщика, и кредит был выдан не на ее приобретение.

Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество допускается судом при незначительной сумме невыполненных заемщиком обязательств (менее 5%) и определенного законом периода просрочки.

Заключение

Определенные Законом требования по оформлению приобретения недвижимости в ипотеку являются обязательными к исполнению заемщиками, кредиторами, залогодателями.

Крайне важно соблюдать и учитывать все возможные нюансы сделки. Если заемщику трудно разобраться в юридических тонкостях процесса, ему лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

При принятии решения оформления ипотеки следует рассчитывать на собственные финансовые возможности для погашения. Нестандартные случаи трактовки закона об ипотеке судом, когда сделка признается не состоявшейся, являются исключением из правил и рассчитывать на них не стоит.

Банки тщательно соблюдают процедуру предоставления ипотеки, работают над содержанием договоров, обосновывающих сделку.

Все вопросы, связанные с ипотечным кредитованием регулирует основной законодательный акт – федеральный закон об ипотеке (ФЗ-102 от 16.07.1998 года). Сегодня работает актуальная редакция документы, с поправками, внесенными в 2019 году. Узнать подробности о порядке оформления и выплаты ипотечной ссуды можно в представленном материале.

Общие положения

Ипотека в России появилась лишь в конце 20 века. Сегодня механизм жилищного кредитования продолжает требовать развития. Первые предпосылки формирования ипотечного регламенты появились в 1991 году.

Лишь 16 июля 1998 года был принят ФЗ-102 о порядке и условиях оформления ипотечной ссуды. Фактически, документ продолжает функционировать в начальном виде, за исключением ряда поправок, внесенных в ходе работы системы кредитования.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, обозначенные в законе

Приобретение жилья на заемные средства имеет ряд особенностей, которые нужно знать. Существенные требования выдвигаются к работе ипотечного механизма. В ФЗ-102 можно прочитать о порядке оформления ипотеки и о всех требованиях к залоговой собственности.

Раздел закона о залоговом имуществе

В ФЗ-102 представлен полный перечень обязательств, которые покрываются залогом. Вся подробная информация описывается в кредитном соглашении. Для подтверждения права залогодержателя на объект, составляется закладная. Не все имущество предоставляется в качестве залога, а только то, которое проходит по критериям.

Определение прав залогодателя в законе об ипотеке

Клиент, оформляет залог на имущество, должен знать, что у него есть определенные права. Гражданин может прочитать об этом подробно в ФЗ-102. Основные права состоят в следующем:

  1. Залогодатель вправе пользоваться имуществом по своему усмотрению и по его прямому назначению даже при обременении.
  2. Владелец имущества может его использовать для извлечения дохода.
  3. Вся прибыль достается собственнику, а банк не может претендовать не деньги.

Даже при реализации собственности в ходе аукциона у собственника есть первоочередное право погасить долг и получить назад свое имущество.

Требования, предъявляемые при оформлении договора ипотеки

По гражданскому кодексу РФ, соглашение о получении заемных средств составляется в обязательном порядке. Чтобы документы получил правовую значимость, важно соблюсти требования, прописанные в законодательстве.

В соглашении должна присутствовать информация:

  • Предмет ипотечной ссуды и его оценка;
  • Сущность принимаемых обязательств, со стороны соискателя и со стороны кредитора;
  • Объем и сроки выполнения указанных обязательств.

Всесторонне описать предмет залога. Это позволит в дальнейшем его идентифицировать. Обязательно в договоре нужно указать местоположение, название, дать описание объекту недвижимости. Когда речь идет об арендованном имуществе, действуют те же правила.

Когда есть необходимость, в соглашение по ипотеке добавляются условия, при которых запускается механизм реализации залога пи судебном взыскании. Обязательно указывается порядок досудебного урегулирования проблемы.

Договор ипотеки

Соглашение по ипотеке с физическим лицом, покупающим квартиры, должно быть составлено с учетом норм, прописанных в законе о потребительском кредите. В обязательном порядке должны быть соблюдены условия:

  • На первой странице документа должна быть указана полная стоимость кредита.
  • За действия, которые не разрешены законом, с заемщика никакая плата взиматься не может.
  • Условия и порядок выдачи займа должны быть заранее представлены клиенты, чтобы он мог в любое время их изучить. Оптимальным вариантом является размещение на сайте кредитора.
  • Совместно с соглашением, заемщику должен быть выдан специальный график платежей.

Помимо подписания самого договора, клиенту придется подписать еще и сопутствующие бумаги. Здесь можно указать закладную.

Закладная

По факту, речь идет о ценной бумаге, именного типа, где прописано право требования залогодержателя об исполнении взятых заемщиком обязательств. При подписании закладной, залогодатель обязуется передать имущество в распоряжении банка, если денежных средств на оплату взятой жилищной ссуды у него нет.

В ФЗ-102 обязательного требования о составлении закладной нет. Данное требование – это индивидуальное условие банковского заведения. Клиент вправе соглашаться или не соглашаться на такой исход.

Закладная оформляется залогодателем или совместно с третьим лицом, когда имущество принадлежит двоим гражданам. В закладной должна быть четко отражена информация:

  1. Название документа;
  2. Личные данные заемщика и кредитора. Реквизиты, контактные данные;
  3. Дата и место подписания кредитного договора;
  4. Сумма к выплате по соглашению, а также, проценты;
  5. Срок исполнения взятых обязательств;
  6. Полное описание залога и отметка о гос.регистрации документа;
  7. Указание о наличии/отсутствии обременений со стороны третьих лиц;
  8. В конце документа ставятся подписи всех участников.

Закладная передается кредитору и хранится у него. Клиент получает только дубликат. Обременение может быть снято с залога лишь при условии, что вся сумма долга была возвращена клиентом в банк.

Читайте также:  Росреестр сроки предоставления услуг

Регистрация ипотеки

По закону, договор ипотеки должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это связано с тем, что кроме указанного положения, регулирует процесс и ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости». На основании этого документа, все сделки с недвижимостью проходят через регистрацию в гос.органе.

Основанием для проведения такого мероприятия становится заявление поданное залогодателем и залогодержателем. В рамках процедуры, происходит регистрация права заемщика на жилье и прав кредитора на обременение.

Сохранность ипотечного имущества

Залогодержатель не вправе запретить собственнику имущества пользоваться им по прямому назначению. Более того, собственник моет извлекать прибыль из этого объекта, а кредитор не вправе претендовать на доход.

Залогодатель принимает на себя обязательства по обеспечению сохранности заложенного имущества. Собственник обязан своевременно производить ремонт на собственные деньги, содержать жилье или коммерческий объект в надлежащем состоянии.

Последующая ипотека

Такое соглашение обеспечивается повторным залогом уже заложенного имущества. Это может быть обеспечение по одному и тому же займу. Необходимо, чтобы все условия первоначального соглашения соблюдались.

Когда в первичном кредитном договоре, установлен запрет на передачу имущества в залог при последующей ипотеке, оформление соответствующей сделки будет являться нарушением закона.

Переуступка

Право залогодержателя заключается в том, что он может передавать возможность требования исполнения обязательств по ипотеке третьему лицу. Если банк захочет уступить залог третьей организации, то достаточно оформить это все специальным соглашением. Лицо, получившее право, автоматически становится кредитором.

Взыскание

При несвоевременной выплате денежных средств по ипотеке, кредитор вправе потребовать принудительного взыскания долга с клиента. Есть два варианта решения проблемы:

  • Принудительное – через судебное разбирательство;
  • Досудебное – проблема решается путем достижения договоренности между сторонами.

Если второй вариант не прописан в соглашении о кредите, то кредитору остается обратиться только в суд. Взыскать долга нельзя, если период просрочки меньше трех месяцев, а остаток долга – меньше 5% от суммы.

Реализация имущества

Собственность, принадлежащая должнику, может быть выставлена на торги. Проведение аукциона регулируется положениями ГК РФ и процессуальным законодательством. Торги проводятся в следующем порядке:

  1. За 30 суток, но не позднее, чем за 10 суток до проведения аукциона размещается объявление с информацией о том, где и когда будет проводиться мероприятие.
  2. Лица, желающие принять участие в торгах должны внести залог в 5% от начальной стоимости объекта. Человек, предложивший максимальную цену, объявляется победителем. Остальным, залоговая сумма возвращается по завершению аукциона.
  3. В день аукциона составляется и подписывается победителей протокол. Решение будет действовать в течение пяти суток. По истечении этой даты с человеком заключается договор купли-продажи.

Внесудебная реализация имущественных объектов происходит по стандартной схеме, с той лишь разницей, что торги организует уполномоченный представитель залогодержателя. Сумма, полученная от продажи, распределяется между залогодержателем, а остаток подлежит возврату залогодателю.

Кредитор обладает правом оставить имущество себе, а должник, в любой момент до закрытия торгов, сможет остановить взыскание, полностью погасив долг. Когда присутствует лишь один покупатель, торги признаются несостоявшимися. Аналогичное решение принимается, если начальная сумма не возросла или победитель не смог оплатить нужную сумму. За отсутствие платы со стороны победителя предусмотрена правовая ответственность.

Особенности ипотеки на землю

Оформить ипотеку на земельный участок можно, если оборот объектов не ограничен законом. Размер надела тоже не должен быть меньше установленного размера. В качестве залога могут быть представлены участки ИЖС. Кредиты выдается на:

  • Приведение купленного участка в порядок;
  • На застройку;
  • На покупку территории.

Решение о возможности передачи имущества в залог принимается на муниципальном уровне.

Когда собственник желает построить на территории здания или сооружения, спрашивать залогодержателя не требуется. Важно, чтобы в договоре не было пунктов, противоречащих этому.

В дальнейшем, строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, они тоже включаются в залог.

Ипотека на нежилые помещения

В отдельном разделе описываемого закона представлены особенности, касающиеся оформление ипотечной ссуды на нежилое помещение. Нужно учитывать моменты:

  • Любое предприятие – это единый комплекс. Передается в ипотеку со всем имуществом, расположенным на территории, включая земельный надел.
  • Отдельно стоящее строение становится залогом, вместе с участком.
  • Залогодержатель не вправе ограничивать заемщика в пользовании имуществом.
  • Предприятие передается в залог, если сумма долгов составляет больше половины оценочной стоимости. Срок требований к взысканию – от года с момента подписания договора.

В дальнейшем, принудительно выполнить кредитные обязательства, заемщика-предприятие, может заставить лишь судебный орган по результатам разбирательства.

Ипотека жилых домов и квартир

Определенные требования предъявляются к жилым домам, при передаче их в залог по ипотечной ссуде. Условия, которые необходимо учитывать, выглядят так:

  1. Когда в жилище прописаны дети, требуется разрешение службы опеки.
  2. При строительстве жилья, ипотека может получить обеспечение материалам или оборудованием. После застройки, залогом становится дом.
  3. По военной ипотеке, дом находится в залоге у банка и у ведомства, которое выплачивает долг.

Помещения, находящиеся в муниципальной собственности не могут быть оформлены по ипотеке и переданы в залог.

Сроки оформления процесса, обозначенные в законе

С учетом типа недвижимости, которая выступает в роли залогового имущества, регистрация проводится в разные сроки:

  • Жилая недвижимость – 5 суток;
  • Нежилой комплекс – 15 суток;
  • Остальные объекты – до месяца.

Когда договор залога проходит заверение в нотариате, процедура оформления может быть сокращена на 5 суток, но не более того.

Что может помешать сделке?

Причин срыва операции по совершению ипотечной сделки может быть несколько. В основном, решение приостановить процедуру оформления, исходит от участников процесса. По ст. 20 ФЗ-122, Регпалата может вынести отказ о внесении данных в госреестр, но при наличии веской причины. Когда причина имеется, каждый участник должен быть оповещен по правилам. Все данные, по вопросу можно найти портале Росреестра.

Только на этом этапе допускается корректировка сделки. Если во время достижения договоренности была оформлена закладная, то внесение дополнительных изменений не ращрешается. Приостановка регистрации осуществляется до месяца. Это нужно для исправления неточностей и ошибок.

Процесс снятия обременений по ипотеке

Обременение с залогового имущества можно снять, только при одном условии. Кредит должен быть погашен в полном объеме. После того, как последняя сумма переведена в банк, нужно сделать следующее:

  1. Обратиться к кредитору и взять у него справку о полном закрытии долга по кредиту.
  2. Получить в банке закладную.
  3. С документами, обратиться в Росреестре. Подать заявление.
  4. Получить свидетельство о собственности на жилье, но без обременений.

Процедура может потребовать некоторого времени, но вопросов, этот этап у заемщика не вызывает. Следует удостовериться, что обременение действительно было снять, иначе потом пользоваться имуществом и совершать с ним правовых сделки будет невозможно.

Последние изменения и действующая редакция закона

Ипотечный закон был несколько раз пересмотрен и в документе появились следующие поправки:

  • Предметом ипотеки стали машино-места. Теперь покупатели могут оформить ссуду на приобретение стоянки.
  • Регистрация ипотечного соглашения теперь не обязательная к выполнению.
  • Перестали действовать п. 1 ст. 22, п.3. ст. 25. А также, перестали работать ст. 27-28. В положениях речь шла об оспаривании регистрации ипотечной ссуды.
  • В 2019 году были пересмотрены ставки на жилищные займы. С начала года они установлены на уровне в 9-11,4%.
  • Теперь сумма взыскания с должника напрямую зависит от ставки ЦБ РЦ.
  • Суммы неустоек и штрафов стали меньше. Теперь, должникам смягчили штрафы. Ранее, сумма равнялась 20% в год, а теперь будет оплачивать с учетом базовой Ставки ЦБ РФ.

Есть вероятность, что будет принят закон о кредитной амнистии, в рамках которого установят мораторий на досрочное погашение взятых займов. До сих пор программа не получила одобрения чиновников.

Федеральный закон 102-ФЗ «Об ипотеке» содержит все обязательные условия получения и возврата ипотечного займа. Для людей, собирающихся оформить жилищную ссуду, с данным документом стоит предварительно ознакомиться. В акт периодически вносятся поправки, направленные на улучшение условия погашения займа гражданами.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector