Что такое проектная декларация застройщика

Что такое проектная декларация застройщика

Проектная декларация – это официальный документ Застройщика, в котором он публично раскрывает информацию о себе и о конкретном инвестиционно-строительном проекте (жилом многоквартирном доме), к которому эта декларация относится. Этот документ фигурирует на Откроется в новой вкладке.">первичном рынке жилья, и является одним из ключевых для оценки проекта дольщиком.

В соответствии с Откроется в новой вкладке.">законом ФЗ-214, каждый Застройщик, привлекающий деньги граждан на условиях долевого строительства, обязан заранее публиковать в СМИ (включая собственный сайт), Проектную декларацию к каждому своему строительному проекту.

Откроется в новой вкладке.">Покупка квартиры в новостройке – это, по сути, инвестиция. Инвестиция в будущий результат. Проектная декларация направлена на то, чтобы дольщики (покупатели квартир в новостройке) имели максимум информации о том, куда они вкладывают и кому доверяют свои деньги.

Проектная декларация привязана к конкретному проекту долевого строительства. В составе этого проекта может быть как один жилой многоквартирный дом, так и несколько таких домов, и даже целый микрорайон (при комплексной застройке). Тем не менее, каждый жилой дом описывается в декларации отдельно (см. образец ниже).

Что включает в себя Проектная декларация Застройщика?

Проектная декларация содержит сведения о строительной компании и о строящемся объекте недвижимости, а также ежеквартально обновляемые данные о финансовом результате текущего года, дебиторской и кредиторской задолженностях Откроется в новой вкладке.">Застройщика.

Форма Проектной декларации о строительстве жилого многоквартирного дома может быть произвольной, однако общие требования к ней содержатся в законе Откроется в новой вкладке.">ФЗ-214 (ст. 19 – 21).

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В частности, Проектная декларация Застройщика должна содержать сведения:

  • о компании-застройщике (см. об этом шаг ИНСТРУКЦИИ – Откроется в новой вкладке.">«Знакомимся с Застройщиком»);;
  • о результатах гос. экспертизы проектной документации на строящийся дом;
  • о правах Застройщика на земельный участок;
  • о разрешении на строительство;
  • о количестве квартир в строящемся доме и описании их технических характеристик;
  • о функциональном назначении нежилых помещений строящегося дома;
  • о составе общего имущества многоквартирного дома;
  • о планируемом подключении дома к инженерным сетям;
  • о примерном графике ведения строительства;
  • о предполагаемом сроке ввода дома в эксплуатацию и перечне гос. и муниципальных организаций, участвующих в приемке дома;
  • об общей стоимости строительства и об источниках финансирования стройки (кредиты и/или собственные средства), за исключением средств, привлекаемых от дольщиков;
  • о способе обеспечения обязательств Застройщика по Договорам долевого участия (Откроется в новой вкладке.">страхование ответственности, или отчисления в Откроется в новой вкладке.">компенсационный фонд, или использование Откроется в новой вкладке.">эскроу-счетов);
  • о возможных рисках проекта (финансовых, строительных и т.п.) и мерах по добровольному страхованию Застройщиком этих рисков;
  • о перечне основных подрядчиков на стройке.

Правда содержание этих пунктов каждый Девелопер может выражать более или менее подробно – на свое усмотрение. Интуитивно ощущается, что Девелопер, у которого все дела и документы в порядке, предоставит информацию о себе и о своем проекте максимально подробно.

Изменения в Проектной декларации

По мере развития проекта, Девелопер может вносить изменения в свою Проектную декларацию. В этом случае, информация о внесенных изменениях должна быть опубликована на сайте строительного проекта.

Если эти изменения не ухудшают условия для Покупателя квартиры, то все хорошо. Но если такие изменения затрагивают интересы дольщиков (например, Девелопер может изменить технологию утепления и отделки фасада, или изменить количество объектов инфраструктуры), то такие сюрпризы могут дольщиков не обрадовать.

Поэтому при покупке квартиры в новостройке, перед подписанием Откроется в новой вкладке.">Договора долевого участия (ДДУ), разумно будет выяснить этот вопрос у Девелопера, и уточнить условия возврата внесенных по договору денег, в случае, если новые изменения в проекте нас не устроят.

При существенном изменении проектной документации строящегося дома, дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ) в судебном порядке, в соответствии с Откроется в новой вкладке.">п.2, части 1.1., статьи 9, закона ФЗ-214.

Как происходит Откроется в новой вкладке.">расторжение ДДУ по инициативе дольщика, и когда это можно сделать – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Помимо Проектной декларации, каждый Застройщик при реализации строительного проекта многоквартирного дома, должен максимально полно раскрыть информацию об этом проекте (это требование закона ФЗ-214). Для этого он обязан выложить на своем сайте в свободном доступе целый ряд документов и материалов (включая фотографии стройки), которые необходимы потенциальным дольщикам для объективной оценки проекта.

Этот перечень документов показан на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ«Откроется в новой вкладке.">Знакомимся с девелоперским проектом».

По закону Застройщик может не публиковать свою Проектную декларацию, если он привлекает деньги без размещения рекламы в СМИ. Но даже в этом случае Застройщик обязан представить Проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу по его требованию.

Читайте также:  Нурисламов рустам равилевич уфа

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Проектная декларация — это основной документ, из которого дольщик может узнать информацию о строящемся доме, застройщике и другие данные, важные для принятия решения о покупке. Это официальный документ, составляемый застройщиком по определенным правилам, который должен быть опубликован в ЕИСЖС или на сайте застройщика (если проект был начат до 1 июля 2018 года). Оригинал проектной декларации хранится у застройщика.

Когда нужно составлять проектную декларацию

До заключения первого ДДУ по требованиям 214 закона, застройщик должен подготовить проектную декларацию и направить ее в государственный орган надзора за строительством (местный комитет по строительству или иной подобный орган), который в течение 30 дней подготовит заключение о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям 214 ФЗ. В соответствии с п. 2.2. статьи 19, надзорный орган должен отказать в согласовании:

  • если застройщик не соответствует требованиям 214-ФЗ, или
  • в случае, когда застройщик или какой-либо из принадлежащих тому же собственнику других застройщиков задерживает ввод в эксплуатацию новостройки на срок свыше 3 месяцев. В этом случае заключение не будет выдано до тех пор, пока существует просрочка ввода в эксплуатацию по другому объекту.

Выданное надзорным органом заключение о соответствии действует 60 дней, в течение которых застройщик должен подать на регистрацию первый ДДУ. Если этого не произошло, необходимо повторно обратиться за выдачей заключения.

Проектная декларация составляется по форме, утвержденной Министерством строительства в Приказе № 996/пр от 20 декабря 2016 года.

В случае изменения информации, застройщик должен изменить проектную декларацию в течение 3 рабочих дней. В частности, застройщик должен ежеквартально обновлять информацию о своем финансовом состоянии на основании данных последней бухгалтерской отчетности. Изменения в проектную декларацию должны быть направлены в орган строительного надзора и опубликованы в ЕИСЖС или на сайте в срок не позднее 5 рабочих дней после их подготовки.

Информация, которую дольщик может узнать из проектной декларации

  • данные о застройщике: официальное наименование юридического лица-застройщика, а также коммерческом обозначении (бренде), который будет использоваться в рекламе проекта, контактные данные застройщика и часы работы, Ф.И.О генерального директора.
  • данные о государственной регистрации застройщика как юридического лица.
  • о собственниках застройщика, владеющих 5% и более уставного капитала, имеющих возможность распоряжаться 5% и более голосов на общих собраниях. Как правило, собственником застройщика является другое юридическое лицо (основное общество), в отношении которого должны быть указаны ОГРН и ИНН, а также размер доли в уставном капитале застройщика.
  • С 1 июля 2018 года часть 1 статьи двадцатой 214 ФЗ дополнена требованием указывать также данные о бенефициарах застройщика — т.е. физических лицах, которые косвенно (т.е. через одно или несколько юридических лиц) владеют 5% и более долей в уставном капитале застройщика, дающих право голоса. При этом должны быть указаны СНИЛС и ИНН бенефициаров, размер контролируемых ими долей в уставном капитале застройщика, а также основания, по которым их следует признать бенефициарами.
  • сведения о других объектах, возведенных застройщиком, а также другими компаниями-застройщиками, принадлежащими тем же собственникам) за последние три года. При этом указываются адреса данных новостроек и сроки их ввода в эксплуатацию.
  • информация о членстве застройщика в различных саморегулируемых организациях (СРО), ассоциациях и других организациях.
  • о последних финансовых результатах, дебиторской и кредиторской задолженностях;
  • о размере уставного капитала застройщика;
  • о банке, в котором открыт счет эскроу или иной счет застройщика;
  • утверждение застройщика о том, что он соответствует установленным 214 ФЗ требованиям, в частности: имеется необходимый уставный капитал (для проектов, начатых до 1 июля 2018 года), не проводится ликвидации или банкротства застройщика, он не находится в реестре недобросовестных поставщиков или участников аукционов, недоимка по налогам не превышает установленные 214 ФЗ пределы, менеджмент и собственники застройщика не имеют судимостей за преступления в сфере экономики и государственной власти, а равно не были дисквалифицированы судом;
  • если помимо денег дольщиков застройщик использует привлеченные из других источников средства (например, кредиты), данные о соответствующих договорах также должны быть приведены в проектной декларации.

Помимо сведений о застройщике, проектная декларация также должна содержать данные о строящемся доме:

  • коммерческое обозначение проекта (жилого комплекса), которое будет использоваться в рекламе,
  • что именно будет построено в рамках этого проекта (многоквартирный дом, таунхаус и т.п.), расположение и характеристики всех объектов недвижимости, их общая жилая и нежилая площадь, количество и характеристики жилых и нежилых помещений в них;
  • описание общего имущества (мест общего пользования) в новостройке;
  • график строительства и планируемая дата ввода дома в эксплуатацию;
  • реквизиты разрешения на строительство,
  • если строительство осуществляется в ходе комплексного освоения или развития территории — указание на соответствующий договор, заключенный между застройщиком и местными органами власти,
  • информация о проектировщиках объекта, а также лицах, выполнивших инженерные изыскания и экспертизы,
  • какие права есть у застройщика на земельный участок для строительства (кадастровый номер, площадь, реквизиты правоустанавливающих документов);
  • какое благоустройство территорий планируется произвести;
  • сведения о подключении к коммунальным сетям и размере платы за это;
  • размер платежей по договору о комплексном развитии территории (договору о развитии застроенной территории);
  • предполагаемая стоимость строительства для застройщика;
  • об объектах социальной инфраструктуры (дорогах, детских садах, школах), которые планируется возвести за счет средств дольщиков.
Читайте также:  Наследники на квартиру если нет завещания

Дополнительно к проектной декларации, застройщик должен предоставлять любому обратившемуся к нему лицу:

  • свидетельство о государственной регистрации,
  • свидетельство ИНН,
  • учредительные документы (устав) застройщика,
  • бухгалтерскую отчетность, заключения аудиторов и годовые отчеты за последние три года, либо, если застройщик ведет деятельность менее трех лет — то за весь период деятельности. Застройщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН) предоставляют книги учета доходов и расходов.

Перечисленные выше документы могут быть предоставлены для ознакомления в подлиннике либо в виде заверенных копий. 214 ФЗ не требует их обязательного нотариального заверения. Застройщик вправе заверить копии самостоятельно.

Дополнительно, застройщик обязан по требованию любого лица дать ему возможность ознакомиться с:

  • разрешением на строительство;
  • ТЭО (технико-экономическим обоснованием) проекта;
  • проектной документацией и заключением экспертизы на нее;
  • правоподтверждающими документами на земельный участок.

В отношении указанных документов закон 214 ФЗ прямо не устанавливает возможность предоставлять их копии. Но на практике, как правило, оригиналы документов для ознакомления не предоставляются.

В этом случае дольщик может через суд потребовать признания договора долевого участия недействительным и возврата средств (права на будущую квартиру при этом также будут утрачены). Застройщик может также быть привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП за недостоверную проектную декларацию в виде штрафа в размере 400 000 рублей.

Проектная декларация является одним из важнейших документов, из которого будущий дольщик может узнать информацию о приобретаемом жилье в новостройке. Поэтому ее необходимо внимательно изучить до заключения договора долевого участия.

Проектная декларация застройщика с 2017 года претерпела небольших изменений, о которых должен знать каждый участник долевого строительства (дольщик). Ниже рассмотрим, в чем особенности проектной декларации, и что это за документ, для чего он необходим, и кто занимается составлением столь важной бумаги. Также выделим основные нововведения 2017 года, которые касаются покупателей квартиры. Знание таких особенностей важно для дольщика с позиции выбора надежной компании, защиты своих интересов и получения необходимой информации при покупке квартиры.

Что такое проектная декларация застройщика?

Проектная декларация представляет собой юридический документ, в котором содержится информация о жилом доме, который планируется к постройке, и о самом застройщике. Оригинал документа находится только в строительной компании, а копии передаются муниципальным и региональным СМИ, а также размещаться в глобальной сети.

Для чего она нужна?

Проектная декларация — это официальный документ, по которому участники долевого строительства (дольщики) могут оценить проект, изучить его особенности и сроки сдачи. Полученных данных достаточно, чтобы принять решение об актуальности оформления договора ДДУ со строительной компанией.

К особенностям проектной декларации стоит отнести:

  • Застройщик, который реализует жилье по договору ДДУ, обязан составить упомянутый документ и выставить его для ознакомления всеми желающими. Проектная декларация должна быть в открытых источниках Сети, в том числе на официальном сайте строительной компании.
  • Покупка недвижимости на первичном рынке представляет собой инвестицию в строительство. Следовательно, еще одним назначением проектной декларации является предоставление информации покупателям. Они должны представлять, на что застройщик тратит свои деньги.
  • Проектная декларация оформляется для каждого объекта, участвующего в программе долевого строительства, отдельно.

Кто ее составляет?

Как отмечалось выше, проектная декларация является официальным документом, составлением которого занимается застройщик. В нем отражается информация о строительной компании и возводимом объекте. Именно по данным в проектной декларации производится оценка проекта покупателем недвижимости.

Объекты строительства

Составление документа производится в привязке к определенному объекту, что исключает обман со стороны застройщика. В составе проекта может быть один или группа многоэтажных домов, а в некоторых случаях целый микрорайон (если речь идет о комплексном строительстве). В случае если в декларации упоминается группа построек, каждый дом должен описываться по отдельности.

Образец

Особенность проектной декларации заключается в наличии полной информации о строительной компании (застройщике), возводимом сооружении, а также финансовых результатах деятельности организации за последний год. Отдельное внимание уделяется дебиторской и кредиторской задолженности фирмы.

Составление проектной декларации производится по свободной форме, но главные требования по заполнению документа можно найти в ФЗ №214 (статьи с 19 по 21). В частности, проектная декларация строительной компании должна содержать такие данные:

  • Информация о компании, которая занимается строительством объекта (тем, который упоминается в договоре долевого участия).
  • Результаты проведенной государственной экспертизы касательно проекта на здание.
  • Разрешение на возведение сооружения на определенном земельном участке.
  • Права компании вести строительство на упомянутом наделе.
  • Число квартир в возводимом многоквартирном доме, их краткий обзор и основные параметры.
  • Назначение помещений, относящихся к категории нежилых.
  • Планируемое подключение здания к различным коммуникациям.
  • Состав имущества в многоквартирном здании, которое относится к категории общего.
  • График возведения объекта.
  • Срок ввода сооружения в эксплуатацию (дата или квартал).
  • Список организаций, которые будут принимать участие в приемке.
  • Общая стоимость процесса строительства. Также указываются источники финансирования. Инвестор должен знать, откуда строительная компания берет деньги — от кредиторов или использует личные средства.
  • Вариант обеспечения обязательств строительной компании перед дольщиком по ДДУ. Здесь возможны следующие варианты — отчисление в компенсационный фонд или оформление страхового договора со строительной компанией. Также существует способ обеспечения через эскроу-счета.
  • Возможные риски, которые могут иметь место в процессе реализации проекта. К этой категории относятся финансовые или строительные форс-мажорные обстоятельства.
  • Принятые меры добровольного страхования строительной компанией упомянутых рисков.
  • Список подрядчиков, принимающих участие в процессе возведения объекта.
Читайте также:  Как выводить деньги с киви кошелька наличными

Особенности раскрытия информации

В проектной декларации должна быть рассмотрены все пункты, но они могут раскрываться в различной степени. Одни застройщики подробно рассматривают каждый пункт, а другие ограничиваются краткими «отписками». Если исходить с позиции дольщика, лучше отдавать предпочтение компаниям, которые предоставляют подробную информацию. К такому застройщику больше доверия, ведь он ничего не скрывает.

Мало кто знает, но с течением времени строительная фирма вправе править проектную декларацию, вносить в нее изменения. Если это происходит, информация о правках должна быть в доступных источниках. Важно, чтобы корректировки не ухудшали условия дольщиков. В ином случае клиенты будут недовольны и возможны серьезные проблемы, вплоть до судебного разбирательства.

Перед покупкой новой квартиры (до подписания договора ДДУ) дольщики должны уточнить у строительной компании возможность внесения изменений и их последствия. На этом этапе стоит выяснить, можно ли вернуть деньги в случае правки проектной декларации в невыгодную для дольщика сторону. Если изменения в документе значительные, покупатель вправе расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке. Сделать это можно через судебную инстанцию.

Проектная декларация является визитной карточкой застройщика и нового проекта, поэтому строительной компании нет смысла скрывать эту информацию от клиентов. Изучение такого документа позволяет дольщикам адекватно оценить особенности постройки и свои возможности. Информация выкладывается в отрытом доступе, к примеру, на официальном сайте. В дополнение к основным документам могут прикладываться другие данные, к примеру, фотографии.

По закону строительная компания вправе не публиковать декларацию. Это возможно при получении средств на возведение объекта без размещения рекламы в Сети или в СМИ. Но даже при таких раскладах обязательно предоставление информации по запросу.

Изменения, внесенные в 2017 году

Требования к составлению проектной декларации частенько пересматриваются на самом высоком уровне. Очередные изменения внесены в 2017 году:

  • Перед оформлением первой сделки с покупателем недвижимости строительная фирма обязана составить проектную декларацию и согласовать ее содержание с муниципальными органами исполнительной власти. Документ можно передать лично или отправить в электронном виде.
  • После получения документа исполнительный орган изучает его содержание в течение месяца, после чего дает ответ строительной компании. Здесь возможно два варианта — одобрение декларации (если она соответствует действующим нормам) или предоставление отказа.
  • Если муниципальный орган не передает заключение в течение 2-х месяцев со дня передачи проектной декларации к рассмотрению, одобрение документа придется производить повторно.
  • В случае внесения правок в документ строительная компания обязана выкладывать эту информацию на официальном сайте и снова обращаться к местным властям за согласованием. Срок передачи обновленной декларации составляет до пяти суток.
  • Застройщик несет полную ответственность за правдивость данных, выложенных в открытом доступе.

С начала 2017 года каждая строительная компания, которая принимает деньги от дольщиков и заключает с ними договора ДДУ, должна иметь официальный сайт. На нем необходимо выставить разрешение на строительство, проектную декларацию, фотографии процесса возведения объекта, а также бумаги, подтверждающие право на ведение строительных работ на участке.

Если у компании нет своего сайта, это является причиной заподозрить застройщика в попытке обмана своих клиентов. Такие фирмы часто оказываются мошенниками или имеют недостаточно средств для реализации объекта.

Прочие изменения в сфере ДДУ

В 2017 году в силу вступили и другие изменения законодательства, которые касаются покупки недвижимости по договору ДДУ. К наиболее важным правкам стоит отнести ряд моментов:

  • Если строительная компания четко исполняет обязательства перед клиентами и действует по закону, покупатели не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Это возможно лишь путем подачи иска в суд.
  • В договоре должен указываться этаж, на котором находится квартира.
  • Приложением к ДДУ должна идти инструкция по эксплуатации квартиры, в том числе правила использования помещения, особенности отделки, нюансы инженерно-технического обеспечения.
  • В соглашении между сторонами обязательно прописывается размер неустойки, равный одному проценту от стоимости недвижимости. Выплата неустойки производится в ситуации, если застройщик просрочил с устранением выявленных ранее проблем.

Согласно внесенных в 2017 году изменений дольщик вправе расторгнуть договор, если переданная в распоряжение квартира не соответствует проекту. Причиной может быть несоответствие площади комнат информации, заявленной в документах, меньшая сумма уставного капитала и другие. В последнем случае строительная компания вправе обратиться к поручителю (банку), который может гарантировать выдачу недостающих средств. При этом важно, чтобы договор с поручителем был заверен нотариуса и оформлен еще до госрегистрации первого договора ДДУ, заключенного с дольщиком.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector