Чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации

В чем отличие управляющей организации от обслуживающей?

Если начать с общих фраз, то управление жилищным фондом — это целый комплекс целенаправленных действий. Он включает в себя мероприятия по техническому содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг и многому другому.
Содержание многоквартирного дома (МКД) — это техническое обслуживание, которое заключается в поддержании надлежащего состояния имущества, а также ремонте, уборке и санитарно­-гигиенической очистке… Сегодня мы не будем перечислять всего. Следовательно, управляющая организация — это организация, осуществляющая управление многоквартирным домом как специализированную профессиональную деятельность. В качестве подрядчика она может привлекать обслуживающую организацию, которая будет осуществлять работу по поддержанию надлежащего состояния здания. Такая схема действует в большинстве домов, в которых работают городские управляющие компании.
Отметим, если раньше МКД обслуживали исключительно МУПы (муниципальные предприятия), то теперь большинство из них стали частными структурами — ОАО. Если же в МКД непосредственное управление, или выбрана форма управления ТСЖ, ЖСК, то собственники, или Правление от лица собственников, сами могут нанять, то есть заключить прямой договор с обслуживающей организацией, которая будет проводить необходимые работы по дому.

На ком коммуналка?

«Если домом управляет управляющая компания, то именно она несет ответственность перед собственниками за оказание, обратите внимание, всех услуг и за выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, а также за предоставление коммунальных услуг». Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и теплоснабжение), получает плату за них и самостоятельно осуществляет расчет за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями, с которыми у нее заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и т. д. В отличие от управляющих организаций обслуживающие организации не являются исполнителями коммунальных услуг и не несут ответственности за их качество. Поэтому в случае непосредственного управления, каждому собственнику приходится заключать отдельный договор с каждой ресурсоснабжающей организацией на каждый вид коммунального ресурса. «Обслуживающая организация выполняет только работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома. На них не распространяется требование о раскрытии информации, предусмотренное постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 000 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Каков объем работ?

Обслуживающие организации, как правило, отвечают за выполнение тех работ и услуг, которые у них прописаны в договоре с собственниками, а не тех, которые предусмотрены минимальным перечнем работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Этот минимальный перечень прописан в постановлении Правительства РФ № 000 от 3 апреля 2013 года. При непосредственном управлении многоквартирным домом или ТСЖ, ЖСК, собственники помещений, или собственники помещений в лице Правлений, могут заключить договоры на содержание и ремонт общедомового имущества с любыми обслуживающими организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Как правило, приходится заключать договоры с несколькими организациями на отдельные виды работ — лифт, электросеть, ремонт водопроводных сетей и т. д.
В этом случае обслуживающая организация будет отвечать только за тот объем работ, который предусмотрен договором. Например, организация, обслуживающая лифт, будет отвечать только за лифт, вывозящая мусор или обслуживающая инженерные сети — только за эту работу и т. д. Но многие обслуживающие организации могут выполнять и различные работы по обслуживанию, кроме специальных, которые выполняют специализированные организации. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, распространяется на обслуживающие организации только частично в рамках тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре между собственниками и обслуживающей организацией».

Управляющая организация является доверительным управляющим определенного имущества, либо полностью коммерческой организации, в последнем случае полностью заменяя исполнительные органы. УО действует на основании договора доверительного управления.
Обслуживающая организация всего лишь предоставляет узкоспециализированные, либо не требующих специальных познаний, услуги. Например, техническое обслуживание различной техники, юридическое, бухгалтерское обслуживание, предоставление определенных ресурсов (газ, вода, свет). Такое обслуживание также осуществляется по гражданско-правовому договору (предоставление услуг, подряд и т. п.).
Унитарные предприятия выступать доверительным управляющим (УК) не могут в силу прямого запрета в законе, тогда как обслуживающими организациями они вполне могут быть.
Управляющая организации действует в интересах выгодоприобретателя (например, собственника имущества), заключая сделки, в том числе и с обслуживающими организациями. Идеальный пример – УК многоквартирного дома. Обслуживающие компании выполняют услуги от своего имени.

Многие путают два понятия: «Управляющая компания» (УК) и «Обслуживающая организация». Между ними есть весьма большая разница. Что такое «Управляющая компания»? В перечень ее обязанностей входит заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями: газовики, водоканал, электросети, отопление.

Сам собственник квартиры, как правило, не может заключить договор с ресурсоснабжающими компаниями, за него (и от его имени) это делает УК. Платит ресусроснабжающим организациям либо тоже УК, либо же непосредственно сам собственник квартиры.

В УК мы платим за капитальный и текущий ремонт. В каждой УК есть своя ведомость по каждому дому — сколько денег у него на счетах, какие есть должники и так далее. Так же чаще всего именно в офисе УК лежит вся техническая документация по дому (планы, выкопировки, проекты и прочее), а так же Протоколы и Решения собственников помещений в доме. Если нужно участвовать в какой-то городской/федеральной программе по капитальному ремонту, ремонту лифтов, крыш и так далее, то во многом от расторопности УК зависит получение этих субсидий.

Читайте также:  Нужно ли платить за обслуживание газового оборудования

Если есть должники, то именно УК взыскивает с них деньги, судится и иными мерами воздействует на неплательщиков.

У Обслуживающей организации круг вопросов намного уже. Обслуживающие организации бывают разные — кто-то проводит уборку мест общего пользования (МОП) и придомовой территории, мелкий ремонт и все. Кто-то специализируется на узких направлениях — чистка крыш, промышленный альпинизм и так далее. Обслуживающая организация — это «руки» УК. Они работают по договору подряда, то есть непосредственно «сидят» на доме и латают дыры, чистят снег, вкручивают лампочки. Это исключительно хозяйственная деятельность, они не заключают договоров с жильцами, не платят ресурсоснабжающим фирмам, не судятся и так далее.

То есть, схема работы у них такая:

Управляющая компания Обслуживающая организация Дом.

Если мы жалуемся на качество уборки — за это отвечает Обслуживающая организация, ее выбирает Управляющая. Если мы хотим попасть в программу капремонта, получить перерасчет — это уже ответственность УК.

Как видите, разница между ними очень большая. В некоторых случаях (когда домов мало или всего один), то сама УК и занимается непосредственно обслуживанием дома. Но гораздо более распространено деление — это наше, а это ваше.

В качестве вывода можем сформулировать, что обслуживающие организации — это организации, оказывающие собственникам помещений в многоквартирном доме услуги и выполняющие работы по ремонту общего имущества в таком доме.

В настоящее время ЖКХ является самой монополизированной (и муниципализированной) отраслью народного хозяйства. Данное положение обусловливается как высокой долей естественных локальных монополий в отрасли, так и сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда посредством укрупнения имеющихся предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций. До сих пор во всех регионах существует положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимают муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства пока производится всего 6% объема услуг в ЖКХ. Наибольшее число таких предприятий функционирует в сфере капитального и текущего ремонта жилищного фонда (около 80%).

Основной аргумент органов местного самоуправления для обоснования существования муниципальных унитарных предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, — это презумпция того, что муниципальный (изношенный, обветшавший) жилищный фонд не интересен частному бизнесу. Если принять это за аксиому, то позиция муниципалитета является правильной, образование МУПов для обеспечения жизнедеятельности нерентабельных отраслей хозяйства — одна из обязанностей органов власти. Но действительно ли данная отрасль нерентабельна настолько, насколько изношенность зданий и инженерных сетей пугает потенциальных инвесторов? Сейчас уже есть возможность говорить не только о создании предпосылок для вхождения на рынок по оказанию жилищно-коммунальных услуг частных предприятий, но и об опыте подобных предприятий, осуществляющих свою деятельность в течение достаточного для значимых выводов времени.

В настоящее время формируются организации предоставления жилищно-коммунальных и сопутствующих услуг с помощью холдинговых объединений юридических лиц, включающих ряд организаций, общее руководство которыми осуществляет УК.

В состав УК входят:

  • — центр коммунальных платежей (производит начисление и сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги и услуги по содержанию жилищного фонда на основании единой расчетной квитанции, расчет с поставщиками жилищно-коммунальных услуг);
  • — подрядная организация — ведущая компания по оказанию полного комплекса жилищно-коммунальных услуг домам ЖСК и ТСЖ (исполняет роль генерального подрядчика в домах, обслуживаемых управляющей компанией: ремонт кровли, межпанельных швов, косметический ремонт квартир, подъездов, фасадов);
  • — компания по эксплуатации жилищного фонда — специализированная компания по оказанию домам ЖСК и ТСЖ таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора (работает по лицензии, имеется собственная сертифицированная электролаборатория);
  • — инвестиционно-строительная компания — ведущая компания по проведению ремонтно-строительных и монтажных работ (выполняет кровельные работы по мягкой и жесткой кровле, монтаж вентиляционного оборудования и строительство мансард).

Управляющая компания заключает агентские договоры на комплексное техническое обслуживание помещений заказчика. Предметом договора является обязанность управляющей компании от своего имени заключать договоры с исполнителями и за счет заказчика оплачивать техническое обслуживание помещений, аварийно-диспетчерское обслуживание, сбор и вывоз мусора, санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории, обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

После заключения договора с заказчиком управляющая компания передает функции своего полномочного представителя компании по эксплуатации и заключает с ней договор агентирования. На основании договорных отношений компания по эксплуатации от своего имени и за счет управляющей компании выполняет необходимые юридические действия по подбору подрядчиков и заключению с ними договоров для обеспечения оперативно-диспетчерской связи в лифтах, вывоза бытовых отходов, санитарного содержания мест общего пользования, эксплуатации пускозарядных устройств, автоматической противопожарной защиты, обслуживания систем вентиляции и других видов услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией жилищного фонда. Управляющая компания обеспечивает контроль за полнотой и качеством обслуживания.

Вывоз мусора от домов, обслуживаемых управляющей компанией, осуществляется непосредственно компанией по эксплуатации, имеющей лицензию на выполнение данного вида работ. Вывоз мусора производится также от домов муниципального жилищного фонда, что позволяет компании по эксплуатации привлекать денежные средства на содержание автопарка. Для выполнения ряда работ компания по эксплуатации привлекает субподрядчиков, в т. ч. по договорам привлекаются подрядная организация, инвестиционно-строительная компания и др.

Читайте также:  Как тактично отказать в приеме на работу

Холдинг осуществляет жилищно-коммунальное обслуживание строго в соответствии с действующими нормативными документами по содержанию и ремонту жилищного фонда. В основе концепции обслуживания лежит районный принцип организации участков обслуживания домов ТСЖ и ЖСК. Начальник участка располагает полной свободой действий в сфере подбора и расстановки кадров, определения коэффициента трудового участия каждого работника и организации методики обслуживания конкретных домов. Все финансовые потоки проходят через централизованную бухгалтерию. Жилищные кооперативы переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Из этих денег компания финансирует деятельность немногочисленного аппарата управления и районных участков. Финансовые возможности определяются количеством обслуживаемых квадратных метров жилой площади. Из централизованных средств оплачиваются аренда помещения участка, инструменты и оборудование.

На каждом участке должен действовать диспетчерский пункт по приему заявок и должна располагаться аварийная служба. Рекомендуется иметь в наличии собственную лифтовую службу и подразделение промышленного альпинизма. Большое внимание должно уделяться вопросам капитального ремонта инженерных сетей обслуживаемых домов, формироваться собственное подразделение для вывоза бытовых отходов.

Кроме того, управляющая компания принимает объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника.

Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:

  • — полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле-, радиоприема;
  • — санитарное содержание мест общего пользования;
  • — уборку прилегающих территорий;
  • — сбор и вывоз бытового мусора;
  • — обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

Оказываются услуги по приемке зданий в эксплуатацию от застройщика, согласованию и оформлению необходимых документов для подключения инженерных систем объектов недвижимости по постоянной схеме, по регистрации товариществ собственников жилья как на объектах, сданных в эксплуатацию, так и на объектах незавершенного строительства.

Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг, в т. ч. при наличии нескольких собственников помещений в здании. Расходы на коммунальные услуги определяются по фактическим объемам потребления на основании счетов, выставляемых поставщиками коммунальных услуг.

Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене.

В период обслуживания управляющая компания регистрирует ТСЖ в указанных домах, если оно не зарегистрировано на стадии застройки, и осуществляет его управление.

Управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета на покрытие убытков от эксплуатации жилищного фонда. Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.

В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.

Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников и нанимателей помещений с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике. Квитанции разносят домоуправы, которыми фактически являются председатели ТСЖ, ЖСК.

Частные предприятия вынуждены применять более изощренные схемы договорных отношений и внимательнее относится к своей учетной и налоговой политике. Одной из форм решения данной проблемы является организация данных предприятий как некоммерческих организаций (льготная система налогообложения) либо малых предприятий (возможность применения льготных и упрощенных схем налогообложения). Особое внимание необходимо уделить такой сфере управления, как управление затратами. Данное направление является основным конкурентным преимуществом частного предприятия перед муниципальным. Минимизация затрат на основе грамотного управления позволяет небольшим частным предприятиям конкурировать с муниципальными монополистами. Другими преимуществами, реализуемыми частными предприятиями, являются:

  • — способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;
  • — использование новых возможностей для извлечения прибыли от деятельности;
  • — внедрение и обслуживание систем внутридомовых информационных коммуникаций, приема телевидения, систем безопасности;
  • — использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. п.).

Структуры обслуживания потребителей:

Обслуживающая компания Обслуживающая организация Потребитель (стандартная схема работы);

Обслуживающая компания Потребитель (схема при небольшом количестве потребителей у УК);

ТСЖ Обслуживающие организации (схема при непосредственном участии потребителей).

Управление собственностью с позиции, изначально ориентированной на дотационность, обрекает жилищно-коммунальный комплекс на неэффективное развитие. Можно сказать, что непривлекательность ЖКХ для частного капитала и предпринимательства — это большей частью миф, сформированный отраслью для возможности сохранения прежних методов хозяйствования, создания барьеров для конкуренции и, как следствие, непрозрачности и бесконтрольности денежных оборотов.

Из объективных препятствий вхождению на этот рынок хотелось бы отметить только неготовность действующего законодательства к обеспечению равных условий хозяйствования для предприятий всех форм собственности в отрасли и дефицит кадров, способных подойти к оказанию жилищно-коммунальных услуг как к реальному бизнесу, который может устойчиво развиваться за счет прогнозируемости финансовых поступлений и стабильно растущего спроса на услуги.

Читайте также:  Как писать не подошел размер

– Поясните, пожалуйста, в чем разница между управляющей компанией, управляющей организацией и ООО, занимающимся обслуживанием дома? И вправе ли ООО, занимающееся обслуживанием дома, требовать наряд на работы в подъезде по подключению абонентов к интернету, если оборудование интернет-провайдера находится в самом подъезде и для этого не требуется выход на чердак или в подвал?

Отвечает коммерческий директор «Юринфо недвижимость» Михаил Марченко (Санкт-Петербург):

Если мы говорим про управление, то оно предусматривает полное участие каждого собственника в процессе управления многоквартирным домом, а также в принятии любого решения. В связи с этим ответственность за управление домом будет лежать на самих собственниках. Сама же обслуживающая организация, которую необходимо будет нанять, отвечает только за качество заказанных и выполненных ею работ. Стоит отметить, что финансирование работ также определяется собственниками.

Управление управляющей организацией не требует активности всех собственников многоквартирного дома. Управляющая компания должна самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и контролировать, а также производить текущий ремонт дома. Кроме того, управляющая компания полностью ответственна перед собственниками за все коммунальные услуги и ежегодно обязана отчитываться за проведенную работу. Сами собственники должны проводить ежегодное собрание, в рамках которого могут перезаключить договор управления, подачу заявок по текущим проблемам.

Если говорить про различия, то управляющая компания ответственна за содержание многоквартирного дома, предотвращение и устранение аварийных ситуаций, а обслуживающая организация нет. За уборку территории, обслуживание и текущий ремонт, подготовку отопительного сезона управляющая компания ответственна, а обслуживающая организация – только если эти услуги предусмотрены договором подряда.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Жители многоквартирных домов самостоятельно могут выбрать способ управления хозяйством жилого фонда. Один из самых распространенных способов – это управляющая компания, которая занимается обслуживанием и эксплуатацией домов. Это единый центр по решению бытовых проблем жителей, будь то желание владельца квартиры оформить жилье в наследство родственникам или плохо работающая розетка. В УК собраны специалисты разных профессий, которые могут понадобиться жильцам: консьержи, дворники, сантехники, юристы, экономисты и так далее. Это сделано для того, чтобы дом мог нормально функционировать. Управляющая компания также рассматривает все предложения по благоустройству окружающей среды дома. Мудрые застройщики часто приглашают управляющую компанию еще на этапе строительства в качестве «технадзора» за генподрядчиком, чтобы заранее учитывать интересы жильцов будущего дома. Тогда и людям в этом доме будет жить комфортно, и у застройщика не возникнет потом необходимости что-то переделывать и отбиваться от претензий разочарованных жителей.

Любая управляющая компания должна понимать, что основная ее задача – это благополучие жильцов дома, их бытовые проблемы. Только тогда она будет успешна во всех смыслах. Все текущие расходы УК являются плановыми. При этом жильцы дома не должны оплачивать долги соседей. Текущий или капитальный ремонт, уборку территории, вывоз мусора осуществляют нанятые подрядные организации. Компания покрывает все существующие долги за счет накопленных резервных средств. В случае возникновения конфликтных ситуаций с поставщиком специалисты УК решают возникшие вопросы. Но экономия средств жильцов не всегда является целью работы компании, так как это коммерческая организация.

Другой вариант управляющей организации – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это некоммерческое объединение. Жители более заинтересованы в экономии своих средств, поскольку сами оплачивают содержание консьержей, комендантов, ремонтников и т. п. За счет их грамотного распределения жильцы могут сэкономить, но за все свои долги сообщество отвечает самостоятельно. ТСЖ вправе распоряжаться собственным имуществом. Все решения принимаются общественностью на общем жилищном собрании, где осуществляется полный контроль за оплатой коммунальных услуг. ТСЖ более заинтересовано в урегулировании жилищных вопросов. С другой стороны, ТСЖ могут возглавлять некомпетентные люди, которые не всегда способны вести дела грамотно. Управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов. В УК решения принимает ограниченное количество уполномоченных лиц.

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т. д.

Помещения, которые не являются частями квартир в многоквартирном доме, принадлежат собственникам помещений. К ним относятся несущие и ненесущие конструкции, лестничные клетки, подвалы и т. д. Поэтому решения принимаются на общем собрании. Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию организация (в том числе и ООО) получает на основании договора с управляющей организацией. Органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников данного дома, а не группа жильцов, которая хочет провести интернет. УК тоже не имеет права автоматически, лишь по праву управления, распоряжаться общим имуществом дома. Таким образом, без проведенного и оформленного надлежащим образом общего собрания собственников вход посторонних лиц для установки какого-либо оборудования невозможен, и ООО не может требовать наряд на работы в подъезде по подключению абонентов к интернету.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector